住宅ローンの金利計算方法をどこよりもわかりやすく解説!利息を減らす方法は?

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住宅ローンの金利計算方法をどこよりもわかりやすく解説!利息を減らす方法は?

住宅ローンの利用を検討しているけれど、金利の計算方法がイマイチよくわからないと思っている人は意外と多いものです。
住宅ローンの金利計算は、複雑なものだからシミュレーションにお任せと思っている方もいるかもしれません。

確かに住宅ローンを取り扱う各社には返済シミュレーターが設置してあるところも多くなっていますが、できるだけ賢く利息を減らすためにもある程度の計算方法は覚えておきたいものです。
住宅ローンの金利計算を行うに伴い、把握しておくと便利な数字は以下のものになります。

  • 月々の返済額
  • 総返済額と利息の総額

住宅ローンの金利の計算方法と、計算方法をしって正しく住宅ローンを選ぶコツ利息を減らす方法について詳しく説明していきます。

住宅ローン金利の計算方法

住宅ローンの金利計算方法は「借入額×金利」で表せるような簡単なものではありません。

住宅ローンで示している金利とは1年にかかる金利のことを表現しており、実は借入期間の1日1日に利息がかかっています。
そのため、たとえば毎月の返済額を求める計算式を表すだけでも、以下のように複雑な公式が必要になるのです。

毎月の返済額=借入総額×{月利(1+月利)返済回数÷(1+月利)返済回数-1}

さらに先ほども説明した通り利息は日々増えていくものですので、利息の計算を行う場合には、何回目の返済なのかによっても計算方法が変わってきます。

複雑な計算方法を簡単に行うためにも、ここでは簡単な例を用いて計算を行なってみましょう。
借入の条件や返済額は以下の通りであるとします。

  • 総借入金額は3000万円
  • 金利は3%
  • 月々の返済額は10万円

返済1ヶ月目

返済1回目で減る利息額と元金の金額を計算してみましょう。

まず借入金額は3000万円に対して金利3%分の利息がつきます。
金利3%は1年分の金利になりますので、この金利をまずは12ヶ月で割ります。

「年利3%÷12ヶ月=月利0.25%」ですので、
借入総額3000万円に0.25%の金利をかければ返済1ヶ月目の利息がでます。

「借入総額3000万円×月利0.25%=75000円」となり、返済1ヶ月目に支払う利息は7万5千円であることがわかります。

また、月の返済額は毎月10万円となっていますので、1ヶ月目の返済で減る返済総額は以下の通りです。

「月の返済額10万円−利息7万5千円=返済した元金2万5千円」
「借入残高3000万円−返済した元金2万5千円=借入残高2997万5千円」

返済2ヶ月目

返済2ヶ月目は1回目で借入総額(元金)が減っている分、計算方法にも若干の違いが生じます。

1ヶ月目は借入金額3000万円に対して利息がかけられていましたが、2ヶ月目は借入総額が減っていますので2997万5千円に対して利息が生じます。
月利は1ヶ月目同様に0.25%を用います。

「借入総額2997万5千円×月利0.25%=7万4千937.5円」となり、
返済2ヶ月目に支払う利息は約7万4千937円と、返済1ヶ月目より利息が減っていることがわかりますね。

さらに返済額は1ヶ月目と同じ10万円ですので2ヶ月目の返済で減る返済総額は以下の通りです。

「月の返済額10万円−利息7万4千937円=返済した元金2万5千63円」
「借入残高2997万5千円−2ヶ月目に返済した元金2万5千63円=借入残高2994万9937円」

もしも返済2ヶ月目で100万円を繰上げ返済行ったら

今まで月々の返済金額は10万円という設定で利息や返済分の元金、そして総借入残高を計算してきましたが、もしも返済2ヶ月目で100万円の繰上げ返済を行った場合、元金はどのくらい減るのでしょうか。

まず、返済2ヶ月目にかかる利息は2997万5千円に対して0.25%なので、先ほどと同じく返済2ヶ月目の利息は7万4千937.5円ということになります。

ここで先ほどと違うのは返済額が100万円であるという点です。
「月の返済額100万円−利息7万4千937円=返済した元金92万5千63円」となり、一気に元金を92万円以上返済することができます。

さらに借入残高から今回返済する元金分を差し引くと以下のようになります。

「借入残高2997万5千円-2ヶ月目に返済した元金92万5千63円=借入残高2904万9937円」

繰上げ返済を行うと利息の支払いがどんどん減っていく

先ほどの金利の計算でも分かるように、毎月決められた金額を支払っていると返済を始めた当初は利息額がかなり高額であり徐々に減っていくことがわかります。

しかし、繰上げ返済を行うことで、一気に元金を減らし利息を抑えることが可能になるのです。

決して大きな額でなくても構わないので、少しずつでも繰上げ返済を行うことで早めに元金を減らすことができ、利息の節約にも繋がりますよ。
金利計算方法は難しく考えずに、返済シミュレーターと併用しながら自分で計算してみることをおすすめします。

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