フラット35への借り換えは得する？損する？選び方と注意点
全期固定型金利の代表ともいえるフラット35ですが、借り換えによってお得になるのかどうかは気になるところですよね。
しかし、残念ながら全ての人がフラット35への借り換えでお得になるとは限りません。
中にはフラット35に乗り換えることで、逆に返済金額が多くなってしまう場合もあります。
フラット35の借り換えに関しては、以下のようなことがいえます。
- フラット35からフラット35への借り換えであればお得になる可能性が高い
- 民間の住宅ローンからフラット35への借り換えは支払総額が高くなる可能性がある
今回は、フラット35への借り換えは得をするのか損をするのか、現在の住宅ローン別に選び方や注意点について詳しく説明していきます。
フラット35とは？
そもそもフラット35とは、一般的な民間の住宅ローンではなく、住宅金融支援機構と銀行などの金融機関が取り扱っている住宅ローンのことを指します。
住宅金融支援機構とは国土交通省と財務省が管轄する独立行政法人ですので、いわば国の機関と銀行が共同で取り扱っているような住宅ローンです。
フラット35の大きな特徴としては、全期固定型という金利タイプになっており、契約してから完済まで金利が一律で変動しないという特徴があります。
また審査に関しても、取り扱う銀行と住宅金融支援機構の両方で審査が行なわれるため審査期間が民間の住宅ローンよりも長めの傾向があります。
さらには、団体信用生命保険への加入が義務づけられておらず任意となっているのも特徴です。
フラット35からフラット35への借り換えはお得になる可能性が高い
「フラット35からフラット35への借り換えはできない」と思っている方もいるようですが、実はフラット35からフラット35への借り換えは可能です。
平成21年にできた借換融資というプランによって、借り換えが可能となりました。
金利の変動リスクがない
フラット35からフラット35への借り換えを行なうメリットとしてまず上げられるのが、金利の変動リスクがないという点です。
フラット35は、全期固定型金利タイプの住宅ローンですので、固定金利から固定金利への借り換えになります。
そのため、単純に金利が低いものを選べば、その分利息が低くなる可能性が高くなります。
またフラット35は「15年〜20年」と「21年〜35年」で適用される金利が異なります。
そのため丁度金利が低くなる20年以下のタイミングで借り換えをすることで、より金利の引き下げが期待できるでしょう。
借り換えの諸経費を抑えれば断然お得になる
フラット35からフラット35への借り換えで、唯一ネックになりやすいのが、借り換え時の諸経費です。
フラット35を取り扱う銀行によって事務手数料や保証料などの諸経費には大きな違いが生じます。
諸経費が高い住宅ローンに借り換えをしてしまうと、金利で利息分が削減できたとしても支払い総額が逆に高くついてしまう可能性もあります。
フラット35からフラット35への借り換えを考えている方は、できるだけ金利が低く諸経費を抑えられるものを選ぶとよいでしょう。
民間の住宅ローンからフラット35への借り換えは支払総額が高くなる可能性がある
フラット35からフラット35への借り換えは、条件もほぼ同じになるので、それほどハードルは高くありません。
しかし、民間の住宅ローンからフラット35への借り換えは、より慎重に行なわなければ支払い総額が上がってしまう可能性が高くなります。
借り換え後の金利の方が後々高くなる可能性がある
フラット35の金利は全期固定型1択となっていますが、民間の住宅ローンの場合、以下のような金利タイプが存在します。
- 全期固定型
- 変動型
- 固定期間選択型
民間の住宅ローンの場合には、フラット35同様に全期固定金利型のものもありますが、中には借入期間中に金利が変動する可能性のあるものもあります。
また変動型の金利に関しては全期固定型よりも契約当初の金利が低めに設定されているものが多い傾向があるのです。
目先の金利だけをみて、金利の低い変動金利にしてみたものの、情勢や経済状況の影響で金利が高くなってしまい、逆に借入前よりも多く支払うことになるというパターンもあります。
フラット35から民間ローンに借り換えを行なう場合には、目先の金利だけに囚われず、金利タイプもしっかり確認するようにしましょう。
団体信用生命保険加入で諸経費が高額になる可能性も
団体信用生命保険(団信)とは、契約者が万が一事故や病気などで死亡または高度障害となった場合に、残りの住宅ローン返済分を保険金でまかなえるという保険制度です。
民間ローンの場合には、団信が金利に含まれているので、別の諸経費としてかかることはありません。
しかし、フラット35の場合は団信への加入は任意となっており、加入する場合には保険料の支払いが必要になります。
保険料は、契約者の現状や借り換え先などによっても異なりますが、場合によっては数百万円がかかることもあります。
フラット35への借り換え時に一番高額になる可能性もある諸経費ですので、事前に保険料はしっかりと確認しておくのがよいでしょう。
