住宅ローンの借り換え審査は新規の時とどう違う?審査通過のコツは?

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住宅ローンの借り換え審査は新規の時とどう違う?審査通過のコツは?

すでに住宅ローンを利用しているという方の中には、返済負担軽減のために住宅ローンの借り換えを検討している方もいるのではないでしょうか。

一度新規で住宅ローンの審査に通過していたとしても、借り換えを行う場合には再度審査を受けなければなりません。
住宅ローン借り換えの審査には以下のような特徴があるといえます。

  • 住宅ローンの借り換え審査において物件の担保評価が甘くなる
  • 住宅ローンの借り換え審査において個人に対する審査は厳しくなる

今回は、住宅ローンの借り換え審査に通過するために、借り換え審査通過のコツや新規審査との違いなどについて詳しく説明していきます。

住宅ローンの借り換え審査で確認されること

住宅ローンの借り換え審査において確認されることは、新規の住宅ローン同様に以下のような内容になります。

  • 住宅自体の評価
  • 個人の信用に対する評価

借り換え審査では新規住宅ローン審査と同じ内容が審査されることになりますが、審査難易度が新規審査とは異なります。

住宅ローンの借り換え審査では住宅の評価が甘くなる

住宅ローンの借り換えでは、新規審査と比較して住宅自体の評価が甘くなる傾向があります。

住宅の資産価値は年数によって下がっていく

どんな不動産でも、不動産というものは利用年数が経過していくにつれて評価価格が下がっていくものです。
たとえば、購入時2000万円だった住宅の場合でも

  • 2年目…1600万円
  • 10年目…1000万円
  • 15年目…800万円
  • 20年目…600万円
  • 25年目…400万円

という風に、住宅の評価価値は年々下がっていきます。

住宅価値が下がるほど融資率も下がってしまう

新規での融資金額を決定する目安としては物件担保額に対して、最大でも110%〜120%ほどになっています。
そのため新規契約の場合、住宅が担保額として2000万円程度と評価されている場合は、最大で2200万円〜2400万円ほどの融資が可能になります。

しかし借り換えの場合には、すでに住宅として何年も経過していることなどが多いため、物件担保学に110%〜120%ほどをかけたとしても融資可能額が十分でない可能性が高くなるのです。

借り換えは新規に比べて融資率が高めの設定になっている

住宅ローンの借り換えで取られている対応策として、新規の住宅ローンと比較して融資率を高めの設定にしているのです。

新規契約の場合の融資率は物件担保額の最大110%〜120%となっていますが、借り換えの場合は物件担保額の最大値が150%〜250%にて借り入れが可能なのです。

よって、物件自体の年数が経過していたとしても、十分な融資額を受けることができ、借り換えできる可能性が高くなるのです。

物件の評価が甘くなる代わりに個人の信用評価が厳しくなる

このように物件評価額に対する融資率が高くなることで、物件の年数が経過した借り換えでも審査に通過できる可能性が高くなります。

しかし、物件の年数が経過して物件自体の価値が下がっている状態での貸付は、貸付を行う住宅ローン側にも貸し倒れの大きなリスクを伴うことになります。
そこでこの物件審査の甘さをカバーする代わりに、個人の評価を厳しくして貸し倒れのリスクを下げています。

よって、個人の評価は新規借入時と同じ属性では審査に通過できない可能性がでてきます。
ここでは、住宅ローンの借り換え審査に通過するためのポイントを見ていきましょう。

年収は新規借入時よりも上がっていることが条件

たとえば年収300万円で新規の住宅ローン審査に通過できたとしても、借り換えでの審査では年収400万円〜500万円程度が必要になることがあります。
借り換え先によっても審査基準としての年収は異なりますが、基本的には新規契約時よりも高い年収を求められると考えておいてください。

勤務年数は3年〜5年以上

新規契約時に勤務年数1年以上で審査に通過できた方でも、借り換えの場合には最低でも3〜5年以上の勤務年数が必要になります。
たとえば借り換えの時に勤務年数が1年程度の場合、勤務先をすぐに辞めてしまい貸し倒れのリスクが上がるのでは?と判断されるためです。
ローン商品によって勤務年数が定められている場合もありますが、基本的には3〜5年以上の勤務年数になってから借り換えローンの申請をおこないましょう。

返済遅延なくしっかり返済していることが条件

住宅ローンの借り換えを行うということは、これまでに返済の履歴が残っているということです。
住宅ローンの借り換え審査では、これまでの返済実績についても厳しいチェックが入ります。
万が一、過去に返済の遅れが見つかれば、借り換えローンの審査に通過するのはかなり難しくなります。
借り換えてしまうからと甘く見ずに、現在返済中のローンに関しても返済期日を守って最後まで取引をおこないましょう。

他社借り入れは少ないほど審査通過率が高い

新規で住宅ローンを契約したタイミング以降に自動車ローンやカードローンを利用しているという方も多いのではないでしょうか。
住宅ローンの借り換え審査では、新規審査同様に返済負担率が確認されます。
年収に対して返済に当てている金額がおよそ35%以上になっていると、新規審査同様に審査通過が難しくなります。
審査に通過するためにも、現在完済できるローンがある方は、借り換え申し込み前にできるだけ完済しておくようにしましょう。

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